Situation:
Nicht selten rechnen Vermieter bei den Kosten für die Hausmeister in der Betriebskostenabrechnung pauschal die Lohnkosten ab.
Der Mieterverein Brandenburg meint dazu:
Eine abstrakte Umlage des Stundenlohns des Hauswarts ist als nicht nachprüfbar zurückzuweisen. Wird der Hauswart für mehrere Gebäude des Vermieters tätig, so darf nur der Teil der Vergütung zum Ansatz gebracht werden, der auf das jeweilige Gebäude bzw. auf die jeweilige Wirtschaftseinheit entfällt vgl. LG Hamburg Urteil vom 31.01.1995 - 316 S 25/93. Solche Berechnungen legen einige Vermieter nicht vor. Es ist oft nicht einmal erläutert, für welche Wirtschaftseinheiten insgesamt der Hausmeister tätig wird. Typische Hauswartsaufgaben, wie Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Gehwegreinigung und Schneebeseitigung etc. werden oftmals gesondert abgerechnet bzw. von den Mieter übernommen. Daher fragt man sich, welche zusätzlichen Arbeiten von einem Hauswart für die Wirtschaftseinheit vertragsgemäß zu erbringen sind und ob die Umlage der Vergütung für diese Arbeiten in der fraglichen Höhe bei wirtschaftlicher Betrachtung gerechtfertigt erscheint.
Der Bundesgerichtshof VIII ZR 27/07entschied, dass in der jährlichen Betriebskostenabrechnung die Position Hauswart keine Kosten für Instandhaltungs- oder Verwaltungsarbeiten enthalten dürfe. Der Vermieter habe die Hauswartskosten deshalb differenziert aufzuschlüsseln, nach umlagefähigen Hauswartstätigkeiten und nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten. Danach müssten die nicht umlagefähigen
Kosten aus den Hauswartskosten herausgerechnet werden. Ein pauschaler Abzug von beispielsweise 10 Prozent sei unzulässig, wenn der Mieter die Höhe des Abschlages bezweifelt. Zwar dürften die Kosten des Hauswarts in eine Nebenkostenabrechnung eingestellt werden, aber nur die Kosten für „echte“ Hauswartsarbeiten. Dazu gehörten zum Beispiel Prüf- und Wartungsaufgaben, Gartenpflege oder Hausreinigung. „Tatsächlich ist der Hauswart in der Praxis aber meistens ‚Mädchen für alles. Er übernimmt kleinere Reparaturen, führt Ausbesserungen durch, zeigt Mietinteressenten die Wohnung, nimmt die Wohnung ab oder kümmert sich um Wohnungsmängel“ „Hierfür muss der Mieter aber nicht zahlen, auch nicht über die Betriebskostenabrechnung. Die Klarstellung des Bundesgerichtshofs, dass der Vermieter konkret vorrechnen muss, welcher Kostenanteil aus der Position Hauswart herausgerechnet wird, macht deutlich ein - Pauschalabzug ist nicht ausreichend. Entscheidend ist der tatsächliche Zeitaufwand des Hausmeisters für die echten Hausmeisterarbeiten einerseits und die sonstigen Arbeiten andererseits.
Wir raten deshalb:
Ihr Vermieter soll Ihnen exakt nachweisen, für welche Tätigkeiten des Hausmeisters die Abrechnung erfolgte. Zahlen Sie ggf. nur einen Teil der Forderung Ihres Vermieters. Orientieren Sie sich hierbei an den Werten des Betriebskostenspiegels.